ハウスナビ：不動産Q&A

不動産購入時の頭金はどれぐらい必要ですか。

一般的に、頭金は購入価格の最低２割は必要と言われています。これは住宅ローンを貸し出す金融機関の多くが、融資率は購入価格の８割までと決めているからです。一部ではこの原則が撤廃され１００％融資するところも出てきていますが、一定以上の収入がある人に限られているので、購入後の返済を軽くするためにもある程度の頭金は用意しましょう。

また、購入代金の他に諸費用（税金、各種保険、仲介手数料、引越費用等）が新築の場合で物件価格の３％～７％、中古で５％～１０％かかるので、この資金も頭に入れておきましょう。

将来家を購入したいと考えています。有利な貯蓄を教えて下さい。

貯蓄をするなら直接融資に結びつく貯蓄を選ぶとよいでしょう。以下の貯蓄を参考にして下さい。　　

【財形住宅貯蓄】

サラリーマンならやっぱりこれ。１０００円以上１０００円単位で積立てることができ、給与天引きされます。積立期間は継続して５年以上が条件。

１年以上５０万以上積立していると、積立額の１０倍、最高４０００万の融資を受けることができます。また、積立元本５５０万までが非課税。運用内容は勤務先が契約している金融機関の商品になります。詳しくは勤務先に問い合わせてみましょう。

【住宅債券積立（つみたてくん）】

住宅債券は、住宅金融公庫で発行される無記名式割引債券です。
申し込みは通常年２回。
「公庫融資付き」分譲住宅を購入する際に一般の人よりも当選率が高くなるほか、基本の融資額に加えて割増融資が受けられます。
また、収入基準が４倍（通常は５倍）に緩和されます。

積立コース	積立金額・回数	当選倍率の優遇と期間	割増融資額と融資期間
一般積立（３年間）	約４０万を７回 (総額約２８０万)	１０倍積立終了後３年間優遇	６００万まで積立終了後４年間
特別積立（５年間）	約２０万を１１回（総額約２２０万）	２０倍積立終了後５年間優遇	７回目の積立終了後から積立額の約３倍以内を限度積立終了後５年間
特別積立（５年間）	約４０万を１１回（総額約４４０万）	２０倍積立終了後５年間優遇	７回目の積立終了後から積立額の約３倍以内を限度積立終了後５年間

【住宅積立郵便貯金】

郵便局の積立貯金。毎月一定額（５０００円以上１０００円単位）で１年～５年、最高５０万まで積み立てることが出来ます。
公庫の基本融資額に加えて２７５万までの割増融資が受けられます。

賃貸と持ち家、どっちが良いか迷っています。

貴方は一生家賃を払い続けますか？家賃はいくら払い続けても自分の物にはなりません。

今の不景気な世の中に、住宅ローンを抱えることに不安を抱かれるお気持ちはよくわかりますが、持ち家であればいざという時に売却する事ができます。

売る時に不利にならない物件を探す事が買う時に最も重要なポイントといえるでしょう。

共有名義にはどんなメリットがありますか。

共有名義とは、住まいを購入する際複数の人で出資した場合、購入代金の出資割合に応じて共有登記するというものです。共有登記することでメリットになる事があります。　

贈与税がかからない

例えば、５０００万の家を購入し、足りない分を親からもらった場合（子４０００万、親１０００万）、所有権の持分は子が５分の４、親が５分の1になります。親は自分が出資した分の所有権があるわけですから贈与の対象にはなりません。

また、夫婦で共有名義にすることもあるでしょう。この場合は注意が必要です。夫婦共働きで夫の収入は生活費に充て、妻の収入を住宅資金のために妻の名義で積立貯蓄をしていたということもあるでしょう。お互いの出資額がわかりづらくなります。これはローンの返済も同じです。
「誰の名義の通帳か」より「どうやって頭金を作ったのか」、「ローンの借入名義人は誰か」より「誰が返しているのか」がポイントになります。したがって夫婦で頭金を出し合い返済も同じようにしていくのであれば、それぞれの収入に照らし合わせて持分の割合を決めたらよいと思います。
ただし、もし妻が何かの事情で収入が得られなくなり返済がなくなった場合は、夫のみが返済していることになり贈与税の対象となりえます。

もし実態と異なる共有登記をした場合は、登記所に間違って登記した旨を申請し、認められると正しい登記に改めることが出来ます。

複数で控除が受けられる

建物にかかる借入金の額に応じて、納めた所得税が返ってくるという「住宅ローン控除」。
また、家を売るときに受けられる「３０００万特別控除」が、条件を満たしていれば名義人それぞれが受けることができます。

デメリットもありますので注意しましょう。

共有するからには、どの所有者にもその財産について権利があります。共有者の承諾を得ずに売却することはできません。
もし、共有者の親が亡くなった場合親の持分が相続対象になりますが、相続人があなただけではない限り他の相続人による遺産分割の対象になってしまうことがあります。

※各家庭によって複雑なケースもあるかと思いますので、税務署の相談窓口などでアドバイスをうけるのもよいと思います。よく考え共有名義にするか決めましょう。

最近よく聞く定期借地権付き住宅とは何ですか。

借地権とは名前のとおり土地を借りる権利のこと。つまり他に地主がい定期借地権は９２年に施行された改正借地借家法で導入されたものです。

土地や建物の賃貸借には借地借家法が適用されますが、

一般定期借地権
建物譲渡特約付き借地権
事業用借地権

の３種類があります。家を購入する時に関係してくるのはたいてい一般定期借地権のことです。これは、一定期間（５０年以上）だけ土地の利用権を買い家を建て、一定期間が来たら土地を返すというものです。土地購入費がかからない分安く家を手に入れることができます。

売り出し価格はどのようにして決まるのですか。

仲介会社にお願いすると、担当者が家を訪れ査定を行います(無料）。最寄駅からの距離や周辺の環境、建物のグレードや傷み具合を調べます。また、近隣地域で売買された取引事例を参考にし、適正価格を算出します。これが査定価格です。約３ヶ月で買い手がつくことを基に決めます。

できるだけ早く売りたいということになれば、売り出し価格は査定価格よりも低くなりますし、査定価格よりも高く売りたいとなれば、何ヶ月かかるかわかりません。売り出し価格の決定権は売主にありますが、その時の市場状況などをよく考え、決めるようにしましょう。

複数の会社に仲介を依頼することはできますか。

売り出し価格が決まると、仲介会社と「販売活動をお願いします」という契約を結びます。これを媒介契約といいます。仲介会社は締結した場合、遅滞なく所定の事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければなりません。
媒介契約には次の種類があります。それぞれの特性を考え選びましょう。

専任媒介契約

依頼した仲介会社以外には重ねて依頼できないものです。もし他社の媒介によって成約した時は違約金を払わなければなりません。

依頼者自身で買い手を見つけ成約することはできます。その時はそれまでにかかった営業経費を請求されます。

仲介会社は、売却物件を指定流通機構（下記参照)へ登録し積極的に販売活動をすること、２週間に１回以上販売状況を報告することが義務づけられています。契約有効期間は３ヶ月。

専属専任媒介契約

依頼した仲介会社以外には依頼出来ず、依頼者自身で買い手を見つけ成約することもできません。もし成約した時は違約金を請求されます。
仲介会社は、売却物件を指定流通機構へ登録し積極的に販売活動をすること、１週間に１回以上販売状況を報告することが義務づけられています。契約有効期間は３ヶ月。

一般媒介契約

同時に２つ以上の仲介会社に依頼できるものです。依頼先を明示する明示型と、明示しない非明示型があります。また、依頼者自身で買い手を見つけることもできます。
「明示型」の場合、他社と成約した時、また依頼者自身で買い手を見つけ成約した時は各社へ通知しなければなりません。その通知義務を怠ると営業経費などを請求されます。契約有効期間は３ヶ月。

指定流通機構とは・・・
不動産の売買をスムーズに行うための情報交換システムで、建設大臣が指定したもの。